Talouden Karu Totuus
Omistusasumisen kalleus ja fiktiivinen arvon nousu
Suomessa asutaan velaksi ja luullaan arvon vain nousevan. Kunnes tulee päivä, jolloin korjausvelka realisoituu ja yhtiön arvo nollataan kerralla.
Asumme vanhoissa betonielementeissä, maksamme kovia vastikkeita ja korkoja, emmekä korjaa mitään ennen kuin on aivan pakko. Omistusasuminen Suomessa on myytti, joka elää lainarahalla ja sokealla uskolla arvonnousuun.
Suurimmat häviäjät ja voittajat
Järjestelmän suurimmat häviäjät ovat ne, jotka hyppäävät kyytiin "kesken matkan". He maksavat asunnosta hintakuplan huipulla, vain muutamaa vuotta ennen kuin taloyhtiön todellinen kunto – korjausvelka – iskee tuulettimeen.
Kuka sitten voittaa? Ne, jotka myyvät juuri ajoissa. Usein myyjä on jo tietoinen alkavista vaurioista tai vähintään lähestyvistä teknisen käyttöiän lopuista. Asuntoja myydään toisinaan jopa täysin tietoisesti, moraalisesti arveluttavin keinoin, jättämällä tulevat riskit vähälle huomiolle. Isännöitsijät ja taloyhtiöiden hallitukset toimivat usein mahdollistajina tässä järjestelmällisessä, fiktiivisen arvon ylläpitämisessä pitämällä hoitovastikkeet keinotekoisen alhaisina korjausten kustannuksella.
Case-esimerkki: Asunto Oy Hannenkoti, Hervanta
Otetaan kuvitteellinen, mutta täysin todellisuuspohjainen esimerkki Hervannasta. Ostajamme hankkii kivan oloisen, pintaremontoidun asunnon vuonna 2023. Kolme vuotta myöhemmin iskee todellisuus: putket (LVIS), julkisivu, hissi ja parvekkeet ovat tiensä päässä.
Illuusion aika
Asunto näyttää hyvältä ja hinta kuitattu, mutta pinnan alla korjausvelka tikittää kohti nollapistettä.
- Velaton hinta 150 000 €
- Oma asuntolaina (90%) 135 000 €
- Laina-aika & Korko 25v / 2,0 %
Näkyvät kulut / kk
Piilokulut / kk
Romahdus
Korjausvelka realisoituu. Yhtiöön tulee massiivinen remontti. Maksuaika 25v.
- Uusi yhtiölainaosuus 100 000 €
- Yhtiölainan korko 3,0 %
Uudet maksut / kk
Ikuinen kierre
Lainat on vihdoin maksettu. Juhlan paikka? Ei. Vuoden 2026 remontit ovat saavuttaneet teknisen käyttöikänsä lopun.
- Oma asuntolaina 0 €
- Vanha yhtiölaina 0 €
Paluu todellisuuteen
Brutaali fakta: Arvo EI nouse remontilla
Tosiasiassa remontti ei nosta asunnon arvoa yli alkuperäisen markkina-arvon. Se ainoastaan palauttaa asunnon arvon sille tasolle, mitä se oli ennen kuin betoni alkoi rapistua – tai karummin sanottuna: remontti pelastaa rakennuksen purkutuomiolta ja tekee siitä jälleen asuinkelpoisen.
Jos ostajamme osti asunnon 150 000 eurolla, ja siihen isketään 100 000 euron yhtiölaina, hänen kokonaisvelkansa (oma + yhtiölaina) on yllättäen yli 220 000 euroa. Asunnon markkinahinta remontin jälkeen saattaa olla ehkä 160 000 euroa. Omistaja on välittömästi 60 000 euroa negatiivisen oman pääoman puolella. Hän on loukussa.
Tässä kohtaa iskee vielä toinen, usein vaiettu pommi: vakuusvaje. Koska massiivinen yhtiölaina heikentää asunnon vakuusarvoa rajusti, alkuperäisellä asuntolainalla ei yhtäkkiä olekaan enää riittäviä vakuuksia. Pankin tiukat luottoehdot ja lainsäädäntö voivat pakottaa rahoituslaitoksen vaatimaan sinulta lisävakuuksia. Jos sinulla ei ole antaa esimerkiksi kesämökkiä tai vanhempiesi taloa pantiksi, tilanne voi johtaa jopa asunnon pakkomyyntiin tappiolla.
Ikuinen velkakierre
Omistusasuminen vanhassa yhtiössä ei ole vaurastumista. Se on asunnon vuokraamista pankilta ja taloyhtiöltä.
Kun ensimmäisen "korjausvelkapommin" 25 vuoden yhtiölaina ja oma asuntolaina on viimein maksettu hikeä ja kyyneleitä vuodattaen, on vuosi 2051. Olet vapaa, eikö vain? Väärin. Tuolloin vuoden 2026 remontit ovat tulleet teknisen käyttöikänsä päähän. Sama kierre alkaa alusta. Taloyhtiö tarvitsee uuden jättilainan. Asunto ei koskaan tuota mitään, se ainoastaan nielee rahaa ylläpitääkseen illuusiota omistamisesta.