Suomalaista asunto-osakeyhtiöjärjestelmää on pitkään pidetty kansantaloutemme kulmakivenä. Se on toiminut mallina, jonka piti taata läpinäkyvä hallinto, tasavertainen yhteisomistajuus ja tavallisen palkansaajan varallisuuden kerryttäminen. Lähempää tarkastellen rakenne paljastaa kuitenkin pahan valuvian: järjestelmästä on muodostunut suljettu markkina, jossa taloudellinen vallankäyttö ja valvonta ovat eriytyneet osakkaista.
Ongelmien juurisyy ulottuu 1970–1980-lukujen taitteeseen, jolloin taloyhtiöiden hallinto ja kiinteistönhoito alkoivat ammattimaistua ja ulkoistua. Mikä alkoi operatiivisen toiminnan tehostamisena, on vuosikymmenten kuluessa kehittynyt rakenteeksi, jossa valta, kassat, kirjanpito ja hankintatoimi ovat keskittyneet samoille isännöintikonserneille.
Ennaltaehkäisyn laiminlyönti: Suurremontit ovat isännöinnin kultakaivos
Suurin kansallisvarallisuuteen kohdistuva uhka ei ole pelkkä tehottomuus, vaan insentiivi laiminlyödä kiinteistön ennakoivaa huoltoa. Isännöintiliiketoiminnalla ei ole taloudellista kannustinta pitää kiinteistöä kunnossa pienten, jatkuvien ja edullisten ylläpitokorjausten avulla. Päinvastoin: mitä huonompaan kuntoon kiinteistö pääsee, sitä varmemmin edessä on massiivinen kertaluonteinen korjaushanke.
Massiiviset hankkeet – LVIS-saneeraukset, julkisivuremontit ja hissiuudistukset – ovat isännöintisektorille todellinen kultakaivos:
- Projektinhallinta ja valvonta: Pelkkä projektinjohto, kokoustaminen ja hallinnollinen valvonta voivat tuottaa isännöintitoimistolle kymmenien tai jopa satojen tuhansien eurojen lisälaskutuksen erillisveloituksina.
- Konsultti- ja suunnitteluketjut: Hankkesuunnittelu ja valvonta ohjataan usein vakiintuneille kumppaniverkostoille, joissa suunnittelupaketit paisuvat helposti sadantuhannen euron kokoluokkaan per yhtiö.
- Urakkaosallisuus ja kytkyt: Miljoonaluokan toteutusurakat päätyvät ”tutulle yhteistyökumppanille”. Vaikka suorat kynnysrahat ovat laissa kiellettyjä, ketjutettujen palveluiden, konsernisisäisten hankintakanavien ja pitkäaikaisten kumppanuussopimusten kautta hyöty palautuu muodossa tai toisessa isännöintiorganisaation taseeseen.
Ennakoivan kunnossapidon laiminlyönti syö kiinteistön arvoa pikkuhiljaa, kunnes osakkaat ajetaan tilanteeseen, jossa heillä ei ole muuta vaihtoehtoa kuin hyväksyä jättimäinen korjausvelka ja sen rahoittamiseksi otettava pankkilaina.
Sisäänrakennettu eturistiriita: Valvoja ja rahankäyttäjä samassa roolissa
Toimintamallin keskeisin rakenneongelma on ilmeinen eturistiriita. Isännöintiyritys vastaa samanaikaisesti taloyhtiön pankkitileistä, juoksevasta kirjanpidosta, korjaushankkeiden valmistelusta sekä kiinteistöhuollon ja urakoiden kilpailutuksesta.
Kun sama toimija valvoo omaa rahankäyttöään ja hallinnoi kirjanpitoaineistoa omissa suljetuissa järjestelmissään, todellinen ulkopuolinen valvonta käy lähes mahdottomaksi.
Hallitusosaamisen tyhjiö ja valta-aseman keskittyminen
Valvontatyhjiötä syventää taloyhtiöiden hallitusten tosiasiallinen toimintakyky. Hallitustoimintaan valikoituu usein maallikoita ja eläkeläisiä, joilla ei ole taustaa liike-elämän hallitustyöskentelystä, taloushallinnosta tai vaativien korjaushankkeiden sopimusjuridiikasta.
Elinkeinoelämässä hallituksen tehtävä on johtaa ja valvoa operatiivista johtoa, mutta taloyhtiöissä asetelma kääntyy päälaelleen: ammattilaisena esiintyvä isännöitsijä ohjailee hallitusta, valmistelee esitykset, laatii pöytäkirjat ja määrittelee päätösehdotukset. Hallituksesta tulee tosiasiallisesti isännöitsijän kumileimasin, joka kantaa silti juridisen vastuun tehdyistä ratkaisuista.
Osakkaiden tiedonsaantioikeuden rajoitteet ja valvonnan mahdottomuus
Järjestelmän suljettuisuutta suojaa myös nykyinen lainsäädäntö. Asunto-osakeyhtiölaki ei takaa yksittäiselle osakkaalle suoraa tai rajoittamatonta oikeutta tutustua yhtiön kirjanpitoon, tositteisiin tai yksityiskohtaisiin sopimusasiakirjoihin kesken tilikauden.
- Tiedonsaannin esteet: Kiinnostunut tai epäluuloinen osakas on täysin hallituksen ja isännöitsijän hyväntahtoisuuden varassa. Aineistojen tarkastelupyynnöt torjutaan usein vetoamalla tietosuojaan, liikesalaisuuksiin tai hallinnolliseen vaivaan.
- Valvonnan näennäisyys: Osakkaan ainoa virallinen vaikuttamisen paikka on yhtiökokous, jossa päätökset tehdään isännöitsijän valmistelemien ja hallituksen allekirjoittamien, pitkälle tiivistettyjen tilinpäätösasiakirjojen pohjalta. Tositteiden tasolle yltävä valvonta jää parhaimmillaankin toiminnantarkastajan tai tilintarkastajan varaan, joiden resurssit ja riippumattomuus vaihtelevat merkittävästi.
Osaamisvaje ja lojaliteettikonflikti
Ammattimaisuuden kriteerit toteutuvat alalla muutenkin vaihtelevasti. Monimutkaistuvassa sääntely- ja kiinteistötekniikkaympäristössä miljoonaluokan kiinteistöomaisuuden johtaminen edellyttäisi vaativaa juridista, taloudellista ja teknistä osaamista. Alan matalat koulutusvaatimukset johtavat kuitenkin usein siihen, että salkkuja hallinnoidaan ilman riittäviä strategisen johtamisen edellytyksiä.
Osaamisvajetta vakavampi tekijä on insentiivirakenne ja lojaliteettikonflikti:
- Sopimussuhde vs. Työsuhde: Isännöitsijä on työsuhteessa isännöintiyritykseen, eikä suoraan taloyhtiöön. Hänen tuloksellisuuttaan mitataan ensisijaisesti työnantajayrityksen katteiden ja erillisveloitettavien suoritteiden perusteella.
- Tuloutusmallit: Isännöintiyritysten kannattavuus perustuu usein kiinteän palkkion ohella lisätöiden veloitukseen ja erinäisiin hallinnollisiin palkkiorahastoihin tai konsernisisäisiin rakenteisiin, joiden todellinen katemuodostus ei näy taloyhtiön suuntaan.
- Intressien ristiriita: Isännöintiyrityksellä ei ole liiketaloudellista kannustinta minimoida taloyhtiön hallinto- ja korjauskustannuksia, mikäli suurin tulos kertyy remonttien läpimenosta ja lisäpalveluiden myynnistä.
Kansallisvarallisuuden uusjako
Kiinteistövarallisuus muodostaa valtaosan suomalaisten kotitalouksien varallisuudesta. Kun taloyhtiöiden päätöksenteko ja hankintatoimi kytkeytyvät koordinoimattomiin korjaushankkeisiin, ylikalliisiin huoltosopimuksiin ja läpinäkymättömiin hallintokuluihin, kyseessä ei ole vain yksittäisten yhtiöiden tehottomuus.
Rakenne siirtää pitkällä aikavälillä merkittävän osan kiinteistöjen arvonnoususta ja osakkaiden pääomasta isännöintikonsernien ja niitä lähellä olevien palveluntarjoajien taseisiin. Mikäli asunto-osakeyhtiömuotoisen päätöksenteon läpinäkyvyyttä, osakkaiden tiedonsaantioikeutta ja isännöinnin insentiivimalleja ei uudisteta perusteellisesti, järjestelmän uskottavuus instituutiona jatkaa murenemistaan.
Tuhosiko isännöintijärjestelmä koko suomalaisen kansallisvarallisuuden?
Kyllä! Koko asunto-osakeyhtiö-järjestelmän perusidean ainakin, minkä seurauksena ns. kansallisvarallisuus nollautuu sykleissä… ja asunto-osakeyhtiöasumisen kustannus on karannut suomalaisen palkansaajan ulottomattomuuksiin sekä muodostanut riskin ajautua elinikäiseen ahdinkoon – velkavankeuteen…