Hervannan Myyntikohteiden LVIS-riskit & Neliöhinnat
Analyysi kahdeksasta myyntikohteesta. Kuinka lähestyvät peruskorjaukset heijastuvat pyyntihintoihin? Onko riski huomioitu asiallisesti, vai siirretäänkö korjausvelka vähin äänin uuden omistajan vastattavaksi?
As. Oy Hannenkoti
Paavo Kolin katu 7 (93,0 m²)
Velaton hinta
139 000 €
Neliöhinta
1494 €/m²
Tuleva LVIS-lainaosuus
~75 000 € (arvio)
LVIS-tila: Toteutus 2026-2027
Historiassa pitkittyneitä kosteus- ja sisäilmaongelmia. Välittömästi LVIS-urakan perään suunnitellaan julkisivusaneerausta (2027).
Analyysi: Kohtuuton taloudellinen riski
Merkittävä korjausvelan siirtäminen ostajalle: Arvioitua 75 000 euron LVIS-lainaosuutta ei ole tuotu riittävän läpinäkyvästi esiin myyntihinnoittelussa. Asuntoa pyritään myymään asiallisesti remontoitujen kohteiden hintatasolla (n. 1500 €/m²), vaikka kyseessä on korjausiässä oleva kohde, jonka pitkän aikavälin ongelmat siirtyvät uuden omistajan maksettavaksi. Kohteen aidosti markkinaehtoinen arvo ennen näin laajaa peruskorjausta asettuisi ~900 €/m² (n. 83 700 €) tuntumaan. Nykyinen pyyntihinta altistaa ostajan huomattavalle taloudelliselle tappiolle.
As. Oy Ahveniskallio
Opinpolku 1 A (78,5 m²)
Velaton hinta
147 000 €
Neliöhinta
1872 €/m²
LVIS-tila: Seurannassa (Tuleva hanke)
42 vuotta vanha yhtiö. Pistemäisiä märkätilakorjauksia tehty. Myös hissit uusittava lähivuosina.
Analyysi
LVIS-riskiä ei ole huomioitu hinnoittelussa. Kohteesta pyydetään markkinoiden kärkipään neliöhintaa (1872 €/m²), vaikka yhtiö on 42 vuotta vanha ja edessä on lähitulevaisuudessa laaja LVIS-saneeraus sekä hissien uusiminen. Kohde edustaa tilannetta, jossa tulevat raskaat investoinnit jäävät kokonaisuudessaan uuden omistajan rahoitettavaksi, tehden kokonaiskustannuksista epärealistisen korkeat asunnon arvoon nähden.
As. Oy Satopäivi
Kanjoninkatu 13 (92,5 m²)
Velaton hinta
169 000 €
Neliöhinta
1827 €/m²
LVIS-tila: Tutkimusvaihe
Poikkeuksellisen korkea hoitovastike (5,66 €/m²). LVIS-seurantatutkimus 2024, putket elinkaarensa päässä.
Analyysi
Merkittävä epäsuhta hinnan ja ylläpitokulujen välillä. Asunnosta pyydetään korkeaa hintaa tilanteessa, jossa LVIS-remontti lähestyy väistämättä ja yhtiön juoksevat hoitokulut ovat jo valmiiksi raskaat. Ostaja sitoo suuren määrän omaa pääomaa yhtiöön, jonka asumiskustannukset tulevat nousemaan tulevien rahoitusvastikkeiden myötä vielä entisestään.
As. Oy Pähkinänakkeli
Kemiankatu 4 B (78,5 m²)
Velaton hinta
129 000 €
Neliöhinta
1643 €/m²
LVIS-tila: Suositus vuodelle 2027
Myös hissien uusiminen suositeltu vuodelle 2028. Kaksi taloyhtiön kalleinta hanketta päällekkäin.
Analyysi
Rahoitustarpeen kasautumista ei ole huomioitu. Yli 1600 euron neliöhinta ei heijasta yhtiön todellista tilannetta. Putkiremontin (2027) ja hissiremontin (2028) päällekkäisyys realisoituu poikkeuksellisen raskaana rahoitustarpeena uuden omistajan vastattavaksi välittömästi kaupanteon jälkeen.
As. Oy Lindforsinpuisto
Lindforsinkatu 8 C (74,5 m²)
Pyyntihinta
89 000 €
Neliöhinta
1194 €/m²
Tuleva yhtiölainaosuus
~46 600 € (jyvittämättä)
LVIS-tila: Käynnissä (2025-2027)
Huoneiston C-rappu valmis, mutta lainaosuus vielä jyvittämättä. Hissit uusitaan 2030.
Analyysi
Pyyntihinta antaa puutteellisen kuvan kokonaiskustannuksista. Näennäisesti edullinen neliöhinta (1194 €/m²) muodostuu, koska jyvittämätöntä LVIS-yhtiölainaosuutta (n. 46 600 €) ei ole laskettu velattomaan hintaan. Tämän toteutuessa asunnon todellinen hankintahinta nousee yli 1800 euron neliötasolle. Hankintahinnan läpinäkyvyys on ostajan näkökulmasta haasteellinen.
As. Oy Valtakuja
Opiskelijankatu 1 A (77,5 m²)
Velaton hinta
93 000 €
Neliöhinta
1200 €/m²
LVIS-tila: Viivytetty
Vuoden 2025 tutkimuksen jälkeen päätetty siirtää seuraavaa tutkimusta vuoteen 2030. Myös katto ja hissit elinkaarensa päässä.
Analyysi
Pyyntihinta on vain näennäisesti maltillinen. Neliöhinta 1200 €/m² ei riittävästi kompensoi yhtiön todellista korjausvelkaa. Kriittiset järjestelmät (LVIS, katto ja hissit) vaativat raskaita peruskorjauksia lähitulevaisuudessa. Aidosti markkinaehtoinen neliöhinta näin mittavalla korjausvelalla varustetussa kohteessa asettuisi lähemmäs 900 €/m² (n. 70 000 €).
As. Oy Ahvenisraitti
Teräskatu 8 D (74,0 m²)
Velaton hinta
84 000 €
Neliöhinta
1135 €/m²
LVIS-tila: Tutkimus 2027
Vesikaton uusimisen suunnittelu aloitettu 2026. LVIS-putkisto ja hissit edellyttävät saneerausta lähivuosina.
Analyysi
Korjausvelkaa ei ole täysimääräisesti hinnoiteltu. Vaikka 1135 €/m² vaikuttaa maltilliselta, se on edelleen liian korkea taso teknisen käyttöikänsä ylittäneiden järjestelmien osalta. Todellinen peruskorjaamattoman kohteen arvo (huomioiden tulevat putki-, katto- ja hissiremontit) on lähempänä 900 €/m² (n. 66 600 €). Nykyisellä pyyntihinnalla uusi omistaja joutuu kantamaan huomattavan taloudellisen rasitteen.
As. Oy Haukanhaka
Opiskelijankatu 38 (62,0 m²)
Velaton hinta
55 000 €
Neliöhinta
887 €/m²
LVIS arvio (tulossa)
~50 000 – 75 000 €
LVIS-tila: Suunnittelu 2026, Toteutus 2028
Jatkuvia märkätilojen hätäkorjauksia. LVIS on välttämätön. Hissit elinkaarensa päässä.
Analyysi
Riski heijastuu suoraan pyyntihintaan. Kohteen hinnoittelu on markkinaehtoinen suhteessa merkittävään korjausvelkaan (887 €/m²). Hintataso vastaa yhtiön todellista kuntoa. Ostaja varautuu edullisella hankintahinnalla siihen, että kokonaispääomakustannukset todennäköisesti vähintään kaksinkertaistuvat tulevan LVIS-saneerauksen myötä.
