1. Myyntihinnan romahdus (Arvon sulaminen)

Kuvittele paperilla täysin velaton asunto, jonka pyyntihinta on 148 000 €. Data osoittaa karun totuuden: kun 70 000 euron putkiremontti toteutetaan, asunnon velaton hinta (kokonaisarvo) ei nouse lainkaan. Markkina ei maksa remontista preemiota. Koska asunnon päälle tulee 70 000 € yhtiölaina ja velaton hinta pysyy 148 000 eurossa, omistajan osuus eli asunnon myyntihinta romahtaa suoraan 78 000 euroon sillä sekunnilla, kun yhtiökokous tekee remonttipäätöksen.

2. Asumisen todelliset absoluuttiset kulut (€/kk)

Tämä graafi paljastaa totuuden kuukausikuluista. Mukana on hoitovastike, pääoman korkokulu (4 %) riippumatta onko kyseessä pankin vai oma raha, sekä näkymätön korjausvelan kertymä (n. 140 €/kk).

Markkinareaktio yhtiökokouksen päätöshetkellä: Omaan pääomaan kohdistuva laskennallinen korkokulu (violetti alue) laskee voimakkaasti, sillä asunnon myyntihinnasta sulaa välittömästi uuden yhtiölainan osuus (tässä skenaariossa 70 000 euroa). Samanaikaisesti taseessa lepäävä piilevä korjausvelka (harmaa alue) realisoituu maksuvelvoitteeksi: se muuttuu rahoitusvastikkeeksi (punainen alue), mikä kasvattaa osakkaan kuukausittaista kassavirtarasitetta merkittävästi ja välittömästi.

3. Oikean ostotarjouksen määrittäminen (Tarjousstrategia)

Kun alueen hintakatto ja remonttien kustannukset ovat tiedossa, miten ostajan tulisi toimia neuvottelupöydässä? Jos kiikarissa on kohde, jossa raskas LVIS- tai märkätilaremontti on vielä edessä, rationaalinen ostotarjous lasketaan takaperin alueen toteutuneista, jo remontoiduista kauppahinnoista (kuten esimerkkimme 148 000 €).

Ainoa tapa välttää asunnon ylikapitalisoituminen (maksat asunnosta enemmän kuin sen markkina-arvo on remontin jälkeen), on vähentää tulevan remontin kustannus eli korjausvelka suoraan asunnon velattomasta tavoitearvosta.