{"id":1624,"date":"2026-07-28T17:58:29","date_gmt":"2026-07-28T17:58:29","guid":{"rendered":"https:\/\/asunto-osakeyhtio.fi\/Asoy\/?p=1624"},"modified":"2026-07-29T20:13:28","modified_gmt":"2026-07-29T20:13:28","slug":"asunto-osakeyhtiojarjestelman-valuvika-miten-isannointisektorista-tuli-suomalaisten-kiinteistovarallisuuden-suurin-riski","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/asunto-osakeyhtio.fi\/Asoy\/?p=1624","title":{"rendered":"Asunto-osakeyhti\u00f6j\u00e4rjestelm\u00e4n valuvika \u2013 Miten is\u00e4nn\u00f6intisektorista tuli suomalaisten kiinteist\u00f6varallisuuden suurin riski"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Suomalaista asunto-osakeyhti\u00f6j\u00e4rjestelm\u00e4\u00e4 on pitk\u00e4\u00e4n pidetty kansantaloutemme kulmakiven\u00e4. Se on toiminut mallina, jonka piti taata l\u00e4pin\u00e4kyv\u00e4 hallinto, tasavertainen yhteisomistajuus ja tavallisen palkansaajan varallisuuden kerrytt\u00e4minen. L\u00e4hemp\u00e4\u00e4 tarkastellen rakenne paljastaa kuitenkin pahan valuvian: j\u00e4rjestelm\u00e4st\u00e4 on muodostunut suljettu markkina, jossa taloudellinen vallank\u00e4ytt\u00f6 ja valvonta ovat eriytyneet osakkaista.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ongelmien juurisyy ulottuu 1970\u20131980-lukujen taitteeseen, jolloin taloyhti\u00f6iden hallinto ja kiinteist\u00f6nhoito alkoivat ammattimaistua ja ulkoistua. Mik\u00e4 alkoi operatiivisen toiminnan tehostamisena, on vuosikymmenten kuluessa kehittynyt rakenteeksi, jossa valta, kassat, kirjanpito ja hankintatoimi ovat keskittyneet samoille is\u00e4nn\u00f6intikonserneille.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\" style=\"font-size:22px\"><strong>Ennaltaehk\u00e4isyn laiminly\u00f6nti: Suurremontit ovat is\u00e4nn\u00f6innin kultakaivos<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Suurin kansallisvarallisuuteen kohdistuva uhka ei ole pelkk\u00e4 tehottomuus, vaan insentiivi laiminly\u00f6d\u00e4 kiinteist\u00f6n ennakoivaa huoltoa. Is\u00e4nn\u00f6intiliiketoiminnalla ei ole taloudellista kannustinta pit\u00e4\u00e4 kiinteist\u00f6\u00e4 kunnossa pienten, jatkuvien ja edullisten yll\u00e4pitokorjausten avulla. P\u00e4invastoin: <strong>mit\u00e4 huonompaan kuntoon kiinteist\u00f6 p\u00e4\u00e4see, sit\u00e4 varmemmin edess\u00e4 on massiivinen kertaluonteinen korjaushanke.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Massiiviset hankkeet \u2013 LVIS-saneeraukset, julkisivuremontit ja hissiuudistukset \u2013 ovat is\u00e4nn\u00f6intisektorille todellinen kultakaivos:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Projektinhallinta ja valvonta:<\/strong> Pelkk\u00e4 projektinjohto, kokoustaminen ja hallinnollinen valvonta voivat tuottaa is\u00e4nn\u00f6intitoimistolle kymmenien tai jopa satojen tuhansien eurojen lis\u00e4laskutuksen erillisveloituksina.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Konsultti- ja suunnitteluketjut:<\/strong> Hankkesuunnittelu ja valvonta ohjataan usein vakiintuneille kumppaniverkostoille, joissa suunnittelupaketit paisuvat helposti sadantuhannen euron kokoluokkaan per yhti\u00f6.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Urakkaosallisuus ja kytkyt:<\/strong> Miljoonaluokan toteutusurakat p\u00e4\u00e4tyv\u00e4t &#8221;tutulle yhteisty\u00f6kumppanille&#8221;. Vaikka suorat kynnysrahat ovat laissa kiellettyj\u00e4, ketjutettujen palveluiden, konsernisis\u00e4isten hankintakanavien ja pitk\u00e4aikaisten kumppanuussopimusten kautta hy\u00f6ty palautuu muodossa tai toisessa is\u00e4nn\u00f6intiorganisaation taseeseen.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ennakoivan kunnossapidon laiminly\u00f6nti sy\u00f6 kiinteist\u00f6n arvoa pikkuhiljaa, kunnes osakkaat ajetaan tilanteeseen, jossa heill\u00e4 ei ole muuta vaihtoehtoa kuin hyv\u00e4ksy\u00e4 j\u00e4ttim\u00e4inen korjausvelka ja sen rahoittamiseksi otettava pankkilaina.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\" style=\"font-size:22px\"><strong>Sis\u00e4\u00e4nrakennettu eturistiriita: Valvoja ja rahank\u00e4ytt\u00e4j\u00e4 samassa roolissa<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Toimintamallin keskeisin rakenneongelma on ilmeinen eturistiriita. Is\u00e4nn\u00f6intiyritys vastaa samanaikaisesti taloyhti\u00f6n pankkitileist\u00e4, juoksevasta kirjanpidosta, korjaushankkeiden valmistelusta sek\u00e4 kiinteist\u00f6huollon ja urakoiden kilpailutuksesta.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Kun sama toimija valvoo omaa rahank\u00e4ytt\u00f6\u00e4\u00e4n ja hallinnoi kirjanpitoaineistoa omissa suljetuissa j\u00e4rjestelmiss\u00e4\u00e4n, todellinen ulkopuolinen valvonta k\u00e4y l\u00e4hes mahdottomaksi.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\" style=\"font-size:22px\"><strong>Hallitusosaamisen tyhji\u00f6 ja valta-aseman keskittyminen<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Valvontatyhji\u00f6t\u00e4 syvent\u00e4\u00e4 taloyhti\u00f6iden hallitusten tosiasiallinen toimintakyky. Hallitustoimintaan valikoituu usein maallikoita ja el\u00e4kel\u00e4isi\u00e4, joilla ei ole taustaa liike-el\u00e4m\u00e4n hallitusty\u00f6skentelyst\u00e4, taloushallinnosta tai vaativien korjaushankkeiden sopimusjuridiikasta.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Elinkeinoel\u00e4m\u00e4ss\u00e4 hallituksen teht\u00e4v\u00e4 on johtaa ja valvoa operatiivista johtoa, mutta taloyhti\u00f6iss\u00e4 asetelma k\u00e4\u00e4ntyy p\u00e4\u00e4laelleen: ammattilaisena esiintyv\u00e4 is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 ohjailee hallitusta, valmistelee esitykset, laatii p\u00f6yt\u00e4kirjat ja m\u00e4\u00e4rittelee p\u00e4\u00e4t\u00f6sehdotukset. Hallituksesta tulee tosiasiallisesti is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n kumileimasin, joka kantaa silti juridisen vastuun tehdyist\u00e4 ratkaisuista.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\" style=\"font-size:22px\"><strong>Osakkaiden tiedonsaantioikeuden rajoitteet ja valvonnan mahdottomuus<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">J\u00e4rjestelm\u00e4n suljettuisuutta suojaa my\u00f6s nykyinen lains\u00e4\u00e4d\u00e4nt\u00f6. Asunto-osakeyhti\u00f6laki ei takaa yksitt\u00e4iselle osakkaalle suoraa tai rajoittamatonta oikeutta tutustua yhti\u00f6n kirjanpitoon, tositteisiin tai yksityiskohtaisiin sopimusasiakirjoihin kesken tilikauden.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Tiedonsaannin esteet:<\/strong> Kiinnostunut tai ep\u00e4luuloinen osakas on t\u00e4ysin hallituksen ja is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n hyv\u00e4ntahtoisuuden varassa. Aineistojen tarkastelupyynn\u00f6t torjutaan usein vetoamalla tietosuojaan, liikesalaisuuksiin tai hallinnolliseen vaivaan.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Valvonnan n\u00e4enn\u00e4isyys:<\/strong> Osakkaan ainoa virallinen vaikuttamisen paikka on yhti\u00f6kokous, jossa p\u00e4\u00e4t\u00f6kset tehd\u00e4\u00e4n is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4n valmistelemien ja hallituksen allekirjoittamien, pitk\u00e4lle tiivistettyjen tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6sasiakirjojen pohjalta. Tositteiden tasolle ylt\u00e4v\u00e4 valvonta j\u00e4\u00e4 parhaimmillaankin toiminnantarkastajan tai tilintarkastajan varaan, joiden resurssit ja riippumattomuus vaihtelevat merkitt\u00e4v\u00e4sti.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\" style=\"font-size:22px\"><strong>Osaamisvaje ja lojaliteettikonflikti<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ammattimaisuuden kriteerit toteutuvat alalla muutenkin vaihtelevasti. Monimutkaistuvassa s\u00e4\u00e4ntely- ja kiinteist\u00f6tekniikkaymp\u00e4rist\u00f6ss\u00e4 miljoonaluokan kiinteist\u00f6omaisuuden johtaminen edellytt\u00e4isi vaativaa juridista, taloudellista ja teknist\u00e4 osaamista. Alan matalat koulutusvaatimukset johtavat kuitenkin usein siihen, ett\u00e4 salkkuja hallinnoidaan ilman riitt\u00e4vi\u00e4 strategisen johtamisen edellytyksi\u00e4.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Osaamisvajetta vakavampi tekij\u00e4 on insentiivirakenne ja lojaliteettikonflikti:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Sopimussuhde vs. Ty\u00f6suhde:<\/strong> Is\u00e4nn\u00f6itsij\u00e4 on ty\u00f6suhteessa is\u00e4nn\u00f6intiyritykseen, eik\u00e4 suoraan taloyhti\u00f6\u00f6n. H\u00e4nen tuloksellisuuttaan mitataan ensisijaisesti ty\u00f6nantajayrityksen katteiden ja erillisveloitettavien suoritteiden perusteella.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Tuloutusmallit:<\/strong> Is\u00e4nn\u00f6intiyritysten kannattavuus perustuu usein kiinte\u00e4n palkkion ohella lis\u00e4t\u00f6iden veloitukseen ja erin\u00e4isiin hallinnollisiin palkkiorahastoihin tai konsernisis\u00e4isiin rakenteisiin, joiden todellinen katemuodostus ei n\u00e4y taloyhti\u00f6n suuntaan.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Intressien ristiriita:<\/strong> Is\u00e4nn\u00f6intiyrityksell\u00e4 ei ole liiketaloudellista kannustinta minimoida taloyhti\u00f6n hallinto- ja korjauskustannuksia, mik\u00e4li suurin tulos kertyy remonttien l\u00e4pimenosta ja lis\u00e4palveluiden myynnist\u00e4.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\" style=\"font-size:22px\"><strong>Kansallisvarallisuuden uusjako<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Kiinteist\u00f6varallisuus muodostaa valtaosan suomalaisten kotitalouksien varallisuudesta. Kun taloyhti\u00f6iden p\u00e4\u00e4t\u00f6ksenteko ja hankintatoimi kytkeytyv\u00e4t koordinoimattomiin korjaushankkeisiin, ylikalliisiin huoltosopimuksiin ja l\u00e4pin\u00e4kym\u00e4tt\u00f6miin hallintokuluihin, kyseess\u00e4 ei ole vain yksitt\u00e4isten yhti\u00f6iden tehottomuus.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Rakenne siirt\u00e4\u00e4 pitk\u00e4ll\u00e4 aikav\u00e4lill\u00e4 merkitt\u00e4v\u00e4n osan kiinteist\u00f6jen arvonnoususta ja osakkaiden p\u00e4\u00e4omasta is\u00e4nn\u00f6intikonsernien ja niit\u00e4 l\u00e4hell\u00e4 olevien palveluntarjoajien taseisiin. Mik\u00e4li asunto-osakeyhti\u00f6muotoisen p\u00e4\u00e4t\u00f6ksenteon l\u00e4pin\u00e4kyvyytt\u00e4, osakkaiden tiedonsaantioikeutta ja is\u00e4nn\u00f6innin insentiivimalleja ei uudisteta perusteellisesti, j\u00e4rjestelm\u00e4n uskottavuus instituutiona jatkaa murenemistaan.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size wp-block-paragraph\"><strong>Tuhosiko is\u00e4nn\u00f6intij\u00e4rjestelm\u00e4 koko suomalaisen kansallisvarallisuuden?<\/strong> <\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size wp-block-paragraph\">Kyll\u00e4! Koko asunto-osakeyhti\u00f6-j\u00e4rjestelm\u00e4n perusidean ainakin, mink\u00e4 seurauksena ns. kansallisvarallisuus nollautuu sykleiss\u00e4&#8230; ja asunto-osakeyhti\u00f6asumisen kustannus on karannut suomalaisen palkansaajan ulottomattomuuksiin sek\u00e4 muodostanut riskin ajautua elinik\u00e4iseen ahdinkoon &#8211; velkavankeuteen&#8230;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Suomalaista asunto-osakeyhti\u00f6j\u00e4rjestelm\u00e4\u00e4 on pitk\u00e4\u00e4n pidetty kansantaloutemme kulmakiven\u00e4. Se on toiminut mallina, jonka piti taata l\u00e4pin\u00e4kyv\u00e4 hallinto, tasavertainen yhteisomistajuus ja tavallisen palkansaajan varallisuuden kerrytt\u00e4minen. L\u00e4hemp\u00e4\u00e4 tarkastellen rakenne paljastaa kuitenkin pahan valuvian: j\u00e4rjestelm\u00e4st\u00e4 on muodostunut suljettu markkina,&hellip;<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":1626,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[96,36,52,53],"tags":[94,95,85,91,98,57,40,99,80,88,44,93,87,89,97,90,86,73,100,92,66],"class_list":["post-1624","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-ensiasunto","category-esimerkit","category-tietoa-osakkaille","category-sijoittajille","tag-asunnon-ostaminen","tag-asunto-oy-hannenkoti","tag-asunto-osakeyhtio","tag-asuntokaupan-sudenkuopat","tag-asuntokauppa","tag-asuntosijoittaminen","tag-hutiostos","tag-kaksio","tag-loorulyzer","tag-lvis-saneeraus","tag-mikrobivaurio","tag-piilokulut-asuntokaupassa","tag-putkiremontti","tag-sadesieni","tag-sijoitusasunto","tag-taloyhtion-piilevat-viat","tag-taloyhtion-riskit","tag-taloyhtiotieto","tag-tampere","tag-tampere-hervanta-asunnot","tag-yhtiolaina"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/asunto-osakeyhtio.fi\/Asoy\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1624","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/asunto-osakeyhtio.fi\/Asoy\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/asunto-osakeyhtio.fi\/Asoy\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/asunto-osakeyhtio.fi\/Asoy\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/asunto-osakeyhtio.fi\/Asoy\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=1624"}],"version-history":[{"count":12,"href":"https:\/\/asunto-osakeyhtio.fi\/Asoy\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1624\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1639,"href":"https:\/\/asunto-osakeyhtio.fi\/Asoy\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1624\/revisions\/1639"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/asunto-osakeyhtio.fi\/Asoy\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/1626"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/asunto-osakeyhtio.fi\/Asoy\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=1624"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/asunto-osakeyhtio.fi\/Asoy\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=1624"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/asunto-osakeyhtio.fi\/Asoy\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=1624"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}